Anfangsrendite
Das Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis, ausgedrückt als Prozentsatz oder als Vielfaches.
Der Kaufpreisfaktor — Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete — ist die im Markt gebräuchlichste Kurzformel, sagt aber allein wenig. Er blendet Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrückstellungen, Leerstandsrisiko und Restlaufzeiten der Mietverträge aus. Zwei Objekte mit identischem Faktor können völlig unterschiedliche Nettorenditen haben.
Für die Kaufentscheidung ist die belastbarere Rechnung: tatsächliche Jahresnettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten und einer realistischen Instandhaltungsrücklage, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Wer stattdessen mit dem Bruttofaktor arbeitet, vergleicht Etiketten statt Objekte — und rechnet die eigene Rendite systematisch zu hoch.
Der Kaufpreisfaktor allein sagt wenig — erst wenn nicht umlagefähige Kosten und Kaufnebenkosten abgezogen sind, zeigt sich die tatsächliche Nettoanfangsrendite.
Die Bruttoanfangsrendite liegt bei 6,0 % — nicht umlagefähige Kosten und Kaufnebenkosten senken die tatsächliche Rendite um 0,98 %-Punkte.
Beispielwerte zur Veranschaulichung — keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.