Hebelwirkung

Der Effekt, dass Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöht, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt.

Erwirtschaftet eine Immobilie mehr Ertrag, als die Finanzierung kostet, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital mit zunehmendem Fremdkapitalanteil. Genau darauf beruht das Argument, Anlageimmobilien möglichst hoch zu finanzieren. Der Punkt, der dabei regelmäßig unterschlagen wird: Sobald der Zins über der Objektrendite liegt — etwa nach einer Anschlussfinanzierung zu höheren Konditionen — arbeitet der Hebel gegen den Eigentümer, und zwar in gleicher Stärke.

Für die Entscheidung heißt das, den Hebel nicht als Renditeinstrument, sondern als Risikoverstärker zu betrachten. Belastbar wird die Rechnung erst, wenn sie mit einem deutlich höheren Anschlusszins und mit Leerstandsphasen durchgespielt wird. Wer nur das günstige Szenario rechnet, misst nicht die Rendite, sondern die eigene Zuversicht.