Umsatzsteueroption bei Vermietung

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.

Die Option ist nur möglich, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Fläche für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das schließt bestimmte Mietergruppen faktisch aus — etwa Ärzte, Versicherungsvermittler oder Banken, deren Umsätze steuerfrei sind. Ein Mieterwechsel kann die Option deshalb nachträglich zu Fall bringen.

Der Grund für die Vorsicht ist die Berichtigung des Vorsteuerabzugs: Ändern sich die Verhältnisse innerhalb des maßgeblichen Berichtigungszeitraums, der bei Grundstücken lang bemessen ist, ist die abgezogene Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen. Für Käufer bedeutet das, die umsatzsteuerliche Historie eines Objekts zu prüfen — auch ein Erwerb kann als Geschäftsveräußerung im Ganzen behandelt werden, mit Fortführung der Berichtigungszeiträume. Das ist ein Fall für die steuerliche Beratung, nicht für Faustregeln.