Beleihungswert
Der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut.
Der Beleihungswert ist nicht der Marktwert und schon gar nicht der Kaufpreis, sondern eine vorsichtige, auf lange Sicht kalkulierte Einschätzung: Was wäre die Immobilie auch in zwanzig oder dreißig Jahren, auch in einer schwächeren Marktphase, noch sicher wert? Banken sind bei dieser Einschätzung gesetzlich zur Vorsicht verpflichtet (§ 16 Absatz 2 PfandBG für Pfandbriefbanken), deshalb liegt der Beleihungswert typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis.
Diese Zahl ist keine akademische Größe — sie bestimmt direkt die Zinskonditionen. Banken staffeln ihre Zinssätze nach Beleihungsauslauf, also dem Anteil des Darlehens am Beleihungswert, nicht am Kaufpreis. Ein niedrigerer Beleihungswert bei gleichem Kaufpreis bedeutet also einen höheren Beleihungsauslauf und damit einen höheren Zins — selbst wenn sich am tatsächlich benötigten Darlehen nichts ändert.
Relevanz je nach Rolle
- Käufer
- Für dich als Käufer bestimmt der Beleihungswert direkt, zu welchem Zins die Bank finanziert — ein Gutachten, das ihn realistisch, aber nicht unnötig niedrig ansetzt, kann mehrere Zehntausend Euro Zinskosten über die Laufzeit ausmachen.
- Verkäufer
- Für dich als Verkäufer ist der Beleihungswert indirekt wichtig: Liegt er deutlich unter deiner Preisvorstellung, tun sich Käufer bei der Finanzierung schwerer, was die Zahl ernsthafter Interessenten senken kann.