Kapitaldienstfähigkeit

Die Prüfung der Bank, ob dein Einkommen die monatliche Rate dauerhaft trägt.

Die Bank rechnet nicht mit deinem Kontoauszug, sondern mit standardisierten Pauschalen: ein Betrag pro Person im Haushalt für Lebenshaltung, Pauschalen für Kfz, bestehende Kredite, Unterhalt. Bei Mieteinnahmen wird typischerweise nur ein Teil angesetzt, weil Leerstand und Instandhaltung einkalkuliert werden. Bei Selbstständigen zählen meist die Durchschnittsgewinne mehrerer Jahre, nicht das beste.

Entscheidend ist, dass viele Banken zusätzlich mit einem fiktiven, höheren Zinssatz rechnen als dem tatsächlich vereinbarten — um zu prüfen, ob die Rate auch nach Ablauf der Zinsbindung noch tragbar wäre. Eine Finanzierung, die bei 3,5 Prozent knapp passt, kann an dieser Simulation scheitern.

Für die Kaufentscheidung ist das die härteste Zahl im Prozess, weil sie unabhängig vom Objekt gilt. Wer die eigene Rechnung vorab mit denselben Pauschalen aufstellt, weiß vor der Besichtigung, in welchem Preisband er sich realistisch bewegt — und verhandelt nicht über Objekte, die die Bank ohnehin nicht mitträgt.