Spekulationsfrist

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig.

Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten, vermindert um Veräußerungskosten und bereits geltend gemachte Abschreibungen. Er wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — bei einer deutlichen Wertsteigerung kann das eine erhebliche Summe sein. Die Frist läuft von Beurkundungsdatum zu Beurkundungsdatum, nicht von Übergabe zu Übergabe.

Die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien greift, wenn das Objekt zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Die Zwei-Jahres-Variante ist kalenderjahrbezogen und kann daher deutlich kürzer als zwei volle Jahre sein. Zwischenzeitliche Vermietung, teilweise gewerbliche Nutzung oder ein häusliches Arbeitszimmer können die Beurteilung verändern — die konkrete Prüfung gehört in die steuerliche Beratung.