Offenbarungspflicht und arglistige Täuschung

Der Verkäufer muss Mängel offenlegen, die für den Käufer wesentlich und nicht erkennbar sind.

Es gibt keine Pflicht, jeden Makel aufzuzählen. Offenlegen muss der Verkäufer, was der Käufer bei üblicher Besichtigung nicht sehen kann und was für seine Entscheidung erheblich wäre — frühere Feuchtigkeitsschäden, ein Schwammbefall, ein Rechtsstreit in der Eigentümergemeinschaft, geplante Sonderumlagen, Altlasten im Boden.

Der schwierige Teil ist die Beweislage. Jahre später zu belegen, dass der Verkäufer von einem Mangel wusste, gelingt selten — es sei denn, es existieren Gutachten, Handwerkerrechnungen oder Protokolle, die das Wissen dokumentieren. Deshalb ist die praktisch wirksamere Absicherung nicht der spätere Prozess, sondern die dokumentierte Frage vor dem Kauf: konkrete Fragen zu Feuchtigkeit, Schäden, Sanierungen und anstehenden Beschlüssen schriftlich stellen und die Antworten in den Vertrag aufnehmen lassen.