Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einen bestimmten Anteil der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie steuerlich nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Der Effekt ist ein reiner Zeiteffekt, aber ein großer: Statt die Kosten im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abzuziehen, verteilen sie sich über Jahrzehnte. Bei einer umfassenden Sanierung direkt nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung kann das die Liquiditätsplanung deutlich verändern.

Die Regelung knüpft an einen Prozentsatz der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten innerhalb von drei Jahren an, wobei bestimmte Aufwendungen wie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen gesondert behandelt werden. Praktisch bedeutet das: Wer nach dem Kauf einer Anlageimmobilie umfangreich saniert, sollte Umfang und Zeitpunkt der Maßnahmen vorher steuerlich durchrechnen lassen — die Verschiebung einzelner Gewerke über die Frist hinaus kann steuerlich erheblich wirken.