110-Prozent-Finanzierung
Eine Finanzierung, die nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten abdeckt.
Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision — liegen je nach Bundesland grob zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises. Sie erzeugen keinen Gegenwert, den die Bank verwerten könnte: Wer sie mitfinanziert, hat vom ersten Tag an mehr Schulden als das Objekt wert ist.
Das schlägt direkt auf den Beleihungsauslauf durch und damit auf den Zinssatz. Aufschläge von deutlich über einem Prozentpunkt gegenüber einer Finanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil sind üblich, weil das Risiko der Bank ein anderes ist. Zusätzlich dauert es viele Jahre, bis die Tilgung die Nebenkosten überhaupt aufgeholt hat.
Der eigentliche Punkt ist die fehlende Ausstiegsoption. Wer nach fünf Jahren verkaufen muss — Jobwechsel, Trennung, Krankheit — steht bei einer Vollfinanzierung mit hoher Wahrscheinlichkeit vor einer Restschuld, die der Verkaufserlös nicht deckt. Bei einer Finanzierung mit eingebrachtem Eigenkapital besteht dieser Puffer.
Wer Kaufpreis und Nebenkosten komplett finanziert, hat vom ersten Tag an mehr Schulden als das Objekt wert ist — ob sich das durch Tilgung und Wertentwicklung wieder ausgleicht, zeigt sich vor allem in den ersten Jahren.
Bei dieser Wertentwicklung deckt der geschätzte Verkaufswert nach 5 Jahren die Restschuld.
Nach 5 Jahren deckt der geschätzte Verkaufswert die Restschuld — Eigenkapitalposition 6.539 €.
Beispielwerte zur Veranschaulichung — keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.